在过去一年中，住房成为了热点话题。住房对每一个捷克人以及对整个社会而言都是一个无比重要的问题，因为越来越多的人无力负担自己的住房。因此，本文将分析捷克当前房地产市场的状况、起因以及社会经济后果。不过，尽管住房方面存在问题，但捷克2019年的人民生活水平仍呈上升趋势。本文还将探讨涉及捷克居民生活质量的其他方面。一、住房问题尚未得到解决
公寓、房屋和地皮价格急剧上涨，是捷克房地产市场长期以来的特点。市场需求过剩，一方面是由于居民的财富和储蓄的不断增加，另一方面是由于房地产资源严重短缺。此外，人们在预测相关状况的未来发展趋势时，均持较不乐观的态度。为了避免在社会层面出现严重后果，改变势在必行。根据欧洲统计局2018年的数据，捷克的住房支出平均占家庭支出的25.2%，是家庭预算中占比最大的一部分。第二大部分是通勤交通，第三大部分是食品和饮料。与其他欧盟国家相比，捷克的这一水平位居第七。欧盟的平均住房支出达到家庭总支出的24%，马耳他的住房最便宜（住房支出占10.3%），芬兰的住房最贵（住房支出占28.5%）。尽管捷克的上述指标基本处于欧盟平均水平，但新房产的可获得性非常低。为购买一套70平方米的新公寓，捷克人必须支付11.2年的平均工资（应该注意的是，大约三分之二居民的工资低于平均水平），而在葡萄牙仅为3.8年，比利时为4年，德国为5.1年，英国为9.4年。根据欧盟统计局近期公布的有关房地产价格上涨的数据，捷克房地产价格在2019年第二季度中同比上涨8.7%，而在第一季度这一水平接近10%。捷克第一季度的涨幅在欧盟国家中排名第二，第二季度的涨幅排名第六。欧盟2019年第二季度的平均涨幅为4.2%。因此，捷克的房价增长速度在很长时间内比欧盟的平均水平高两倍多。房地产咨询业的龙头企业莱坊公司（Knight Frank company）公布了全球房价指数，其中捷克排名全球第三。从排名来看，2019年第二季度，中国（10.9%）、马耳他（10.8%）和捷克共和国（9.4%）的房地产价格年内涨幅最快，而全球平均增速则明显放缓。尽管各种调查和统计采用的方法不同，且数据结果也各不相同，但捷克国内房地产价格显著上升趋势是不争的事实。图一：布拉格新建公寓价格指数（2010年至2019年第三季度）
来源：捷克统计局
此外，有专家预计，捷克首都布拉格的房价格到2030年可能翻一番，这不仅指市中心地区，也指布拉格周边地区。在这种情况下，布拉格的公寓对富裕的人来说也将很难负担。2015年到2019年，布拉格的新公寓价格上涨了大约90%，迫使许多人从布拉格搬到中部波希米亚地区（Central Bohemian Region），进而导致这一地区的房价上涨，并对交通和环境产生负面影响。根据一些相关研究，布拉格目前需要满足155万居民的需求，而未来需求量还将进一步上升。居民除了从布拉格迁出以外，还有另一种选择，即从市中心或半中心地区迁往边缘地区，从旧的砖砌公寓区迁往受中产阶级欢迎的板楼中。
图二：捷克房地产价格的变化（2011—2017年）
数据来源：捷克统计局
捷克房价普遍大幅上涨的原因是多方面的：（1）新公寓建设缓慢；（2）获得建筑许可证的过程漫长，这与建筑立法体系的现状有关；（3）建筑成本价格上涨；（4）劳动力短缺，导致建造过程放缓、建筑公司的活动受限；（5）捷克重要银行去年推出的监管措施在实践中阻碍了年轻人、低收入者和中等收入者获得抵押贷款；（6）外国人在捷克购买房产，他们可以得到相对利率较低的贷款以及比西方大都市更低的房价；（7） 短期租金（Airbnb等）急剧上升；（8）从农村转移到城市的普遍趋势。这些原因导致了复杂而严重的经济和社会后果。例如，年轻家庭无法购置自己的住房，这进而影响出生率、人口发展、税收、养老金和医疗等。此外，当前的情况也加深了社会中较贫穷和富裕阶层之间的鸿沟，使中产阶级更接近穷人。从长远的角度看，可能会导致社会和政治层面的动荡。根据德勤生活质量指数报告（Deloitte´s Quality of Life Index），捷克在149个国家中排名第24位，甚至首次超过美国。生活质量指数评估了生活的三个主要维度：基本需求、幸福的基础条件以及机会。捷克在第一个维度中排在第15位，第二个维度中排第24位，最后一个维度中排名31位。可见，捷克在经济指标和人类基本需要，特别是营养和基本医疗保健、水和卫生、住房和安全方面取得了最优成绩。整个报告中的排名不出所料地主要被斯堪的纳维亚国家和瑞士占据了首位。尽管如此，与中东欧国家相比，捷克是除排在第21位的斯洛文尼亚以外表现最好的。2019年春天，联合国可持续发展解决方案网络（United Nations Sustainable Development Solutions Network）发布了《2019年世界幸福报告》（World Happiness Report）。结果显示，捷克在156个国家中排在第20位。这份年度报告重点关注6个关键领域：社会支持、自由、腐败、包容、人均国内生产总值和健康预期寿命。同上份报告类似，斯堪的纳维亚国家取得了最好的成绩，而捷克则成为中东欧地区的领先者。捷克经济增长和社会发展的主要驱动者是布拉格。根据普惠繁荣城市指数（PICSA），布拉格成为世界生活质量排名第13的城市。普惠繁荣城市指数是由全球战略咨询公司D&L发布的。这个指数的前提是，城市是经济活动和繁荣的主要引擎且包容性增长是经济活力和竞争力的先决条件。该指数以三大支柱为基础：繁荣程度（人均国内生产总值、生活质量）、社会包容性（人身安全、受教育情况和获取信息情况）和空间包容性（支付住房的能力、环境质量和医疗资源）。苏黎世位居榜首，而布拉格是中东欧国家中最好的，其次是位列第21位的布拉迪斯拉发。工资增长对幸福程度和生活质量有重要影响。2019年第三季度中，捷克平均工资额为33697 CZK（约1321欧元），年增长率为6.9%。然而考虑到高通货膨胀率，实际增长率在4%左右。布拉格的平均工资最高（41720捷克克朗，约1636欧元），而卡尔斯巴德地区（Carlsbad Region）的平均工资最低（29941捷克克朗，约1174欧元）。此外值得注意的是，国内有三分之二的雇员收入未达到平均水平。图三：捷克平均月工资（2010—2019年）
数据来源：tradingeconomics.com
关于实际收入更精确的统计，可以参看第三季度的中位数：29549克朗（约1158欧元）。政府的政策导致公共部门的工资增长率高于私营部门（例如，上半年教师工资上涨了11%）。此外，政府还决定提高最低工资，而不是着手降低捷克的劳动税负水平——在经合组织国家中最高（2018年该数值为43.7%）。捷克的收入增长与本国经济状况良好有关，并被劳动力短缺的现象进一步推动。与2017年和2018年一样，捷克2019年的失业率为全欧盟最低。10月份，欧盟的平均失业率为6.3%，而捷克的失业率仅为2.2%。同时，捷克仍属于收入最平等的国家之一，其三分之一人口的工资达到了平均水平，为欧盟成员国的最好成绩。但无论如何，捷克不应该满足这样的结果，进而产生错误的成功感和富足感，因为还存在许多需要尽快解决的问题，例如住房。
